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ottobre
2016
L’ESPERTO RISPONDE
DETRAZIONE AI FINI IRPEF DELL’IVA ASSOLTA
PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI ABITATIVI
La presente rubrica viene pubblicata in collaborazione con lo
studio di consulenza tributaria, societaria, aziendale e legale
nazionale ed internazionale
Acerbi & Associati
Tra novità del 2016 in materia di
detrazioni Irpef va
segnalata l’agevolazione prevista
dall’art. 1, comma 56,
della L. 208/2015.
Tale agevolazione prevede la possibilità di
detrarre ai fini
Irpef il 50% dell’Iva pagata
per gli
acquisti
, effettuati
entro
il 31 dicembre 2016,
di
unità immobiliari a destinazione
residenziale di classe energetica A o B
cedute dalle imprese
costruttrici delle stesse.
Come precisato nella
C.M. n. 20/E/2016
la disposizione è
stata introdotta al fine di
“equilibrare il costo degli oneri
fiscali delle cessioni di unità immobiliari di tipo abitativo
soggette ad Iva rispetto alle medesime operazioni
soggette all’imposta di registro. Infatti, le cessioni di
unità immobiliari di tipo abitativo soggette ad Iva e
poste in essere dalle imprese costruttrici danno luogo ad
un livello di imposizione più elevata, sia perché soggette
ad aliquote di imposta più alte rispetto alle aliquote
previste per l’imposta di registro sia perché determinate
su base imponibile differente”
.
Dal punto di vista soggettivo, possono beneficiare
dell’agevolazione
i soggetti passivi Irpef
, mentre ne sono
esclusi i soggetti Ires quali le società di capitali e gli enti non
commerciali.
È necessario che l’unità immobiliare venga ceduta da
un’impresa costruttrice
. Basandosi esclusivamente sul
tenore letterale della norma parrebbero escluse dal suo ambito
di applicazione le cessioni poste in essere dalle
imprese di
ripristino o ristrutturatrici
. Tuttavia, nella C.M. n. 20/E/2016
viene precisato che l’agevolazione può essere riconosciuta
anche per le cessioni effettuate dalle imprese “
di ripristino
”
nel senso ampio di “
impresa che applica l’Iva all’atto
del trasferimento
”, considerando tale quindi non solo
l’impresa che ha realizzato l’immobile ma anche le imprese
di “ripristino” o “ristrutturatrici” che hanno eseguito, anche
tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo
3, comma 1, lett. c): interventi di restauro e risanamento
conservativo, lett. d): interventi di ristrutturazione edilizia
e lett. f): interventi di ristrutturazione urbanistica, del Testo
Unico dell’edilizia di cui al D.P.R. n. 380/2001.
Per poter beneficiare dell’agevolazione
l’immobile deve
essere a destinazione residenziale
e di
classe energetica
A o B
ai sensi della normativa vigente: la norma non limita
il beneficio all’acquisto dell’abitazione principale, né sono
previste esclusioni per gli immobili c.d. di lusso (ovvero quelli
appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9).
Il beneficio si applica anche all’acquisto delle
pertinenze
(ad
esempio posto auto o cantina). Al riguardo, in conformità
all’orientamento ormai consolidato dell’Agenzia delle
Entrate, si ritiene possa applicarsi il criterio dell’estensione
del beneficio fiscale spettante all’unità abitativa anche alla
pertinenza, a condizione che l’acquisto della pertinenza
avvenga
contestualmente
all’acquisto dell’unità abitativa e
l’atto di acquisto dia
evidenza del vincolo pertinenziale
.
Nella
C.M. n. 12/E/2016
l’Agenzia ha precisato che l’acquisto
nel periodo di imposta 2016 di un appartamento che l’impresa
costruttrice cedente abbia precedentemente concesso in
locazione consente comunque di fruire della detrazione.
La detrazione Irpef in esame, prevede che l’acquirente possa
portare in detrazione il “
50% dell’importo corrisposto
per il pagamento dell’IVA in relazione all’acquisto
” di
unità immobiliari effettuato o da effettuare “
entro il 31
dicembre 2016
”. Ne consegue che, ai fini della detrazione
e in applicazione del principio di cassa, è necessario che
il
pagamento dell’Iva avvenga nel periodo di imposta 2016
:
non è detraibile quindi l’Iva pagata in acconto del 2015
anche se la vendita è stipulata nel 2016
; al pari
non sarà
detraibile l’Iva in acconto versata nell’anno 2016
per
acquisti effettuati nel 2017
in quanto
la norma si riferisce
agli acquisti effettuati o da effettuare “
entro il 31 dicembre
2016
”.
La detrazione
è ripartita in dieci quote costanti
nell’anno in
cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta
successivi.
In mancanza di uno specifico divieto è possibile che il
contribuente possa
cumulare
la detrazione in esame con
altre agevolazioni in materia di Irpef, quale ad esempio quella
prevista dall’articolo 16-bis, comma 3, del D.P.R. n. 917/1986
che prevede la detrazione del 50% sul
25% del prezzo
in
caso di acquisto di
immobili ristrutturati
, fermo restando
tuttavia il principio generale secondo cui non è possibile far
valere due agevolazioni sulla medesima spesa.
Ad esempio, un contribuente che acquista da un’impresa di
ristrutturazione
un’unità immobiliare, con le agevolazioni
“prima casa”, all’interno di
un fabbricato interamente
ristrutturato
, al prezzo di 200.000 euro + Iva al 4%, per un
totale di 208.000 euro, avrà diritto:
-
alla detrazione, spettante ai sensi dell’articolo 1,
comma 56, della L. 208/2015, del 50% dell’Iva pagata
sull’acquisto dell’immobile. Tale detrazione è pari a euro
4.000 (8.000 x 50%);
-
alla detrazione, spettante ai sensi dell’articolo 16-bis,
comma 3, del D.P.R. n. 917/1986, del 50% calcolato sul
25% del costo dell’immobile rimasto a suo carico. Tale
detrazione è pari a euro 25.500: [(208.000 - 4.000) x
25% = 51.000 * 50%].
Ad analoga conclusione si giunge anche nel caso di
realizzazione di box pertinenziale
, anche a proprietà
comune, acquistato contestualmente all’immobile agevolato
ai sensi della disposizione in commento, relativamente al
quale spetta anche la detrazione di cui all’articolo 16-bis,
comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 917/1986 pari al 50% del costo
di realizzazione documentato dall’impresa.
Ad esempio, un contribuente acquista da un’impresa
costruttrice un’unità immobiliare, con le agevolazioni
“prima casa”, e un box pertinenziale. Il costo complessivo
dell’immobile, comprensivo della pertinenza è pari a 200.000
euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro. Il costo di
realizzazione del box è pari a 10.000 euro più IVA pari a 400
euro.
Il contribuente avrà diritto:
-
alla detrazione del 50 per cento dell’Iva sull’acquisto
dell’immobile comprensivo della pertinenza, pari a euro
4.000 (8.000 x 50%);
-
alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma
1, lett. d) del D.P.R. n. 917/1986, sul costo di realizzazione
del box al netto dell’Iva portata in detrazione riferita a
tale costo, pari a 10.200 euro (10.400 euro - 200 euro).
La detrazione è pari al 50 per cento di tale importo e cioè
10.200 euro x 50% = 5.100 euro.
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